マイナス金利・超低金利の影響で、金融機関の不動産融資は、バブル期を超えて過去最高に達したそうです。その結果、2つの不動産バブルが起きました。1つは都市圏、特に東京都心部および湾岸エリアでのマンションバブルです。もう1つは、地方で起きたアパート経営バブルです。
2015年１月から相続税が改正され、相続税対策として注目されたのが「アパート経営」です。賃貸物件は、相続税評価額が30%軽減され、土地も20%軽減されます。相続税を大きく軽減できる「アパート経営」は、非常に魅力的に見えます。相続税対策に有効で、極めて低い金利で建築資金が借りられ、賃借人の確保も家賃保証でリスクが軽減されるなど、相続税対策に不安を抱える多くの人にアピールし「アパート経営」は急増しました。そして、「アパート経営」バブルの決め手となったのが、「一括借り上げシステム」です。「一括借り上げシステム」というのは、アパートを建築するよう勧誘した建設業者が、一定期間そのアパートを借り上げ、実際に賃借人が入居しているかどうかにかかわらず、家賃分の収入を保証するシステム、いわゆるサブリースです。
アパートの立地条件によっては、経営がうまくいっている成功例も決して少なくありませんが、アパートの急増で、平均家賃も多くの都市で減少傾向にあります。松本市の場合、2016年は2010年に比べ、20%減少しています。空室率は年々上昇しており、長野県は27.7%で全国第3位です。確かに、借り上げ期間は30年など長期にわたりますが、保証される家賃の固定期間は、建築当初から10年間で、その後1年ないし2年ごとに状況を見て改定する、つまり値下げする、という契約内容になっていることが多く、これを知らずに契約するケースが多発し、訴訟に発展するケースも少なくありません。多くの家主は、金融機関から資金を借りて、家賃収入を元に返済する計画ですが、その計画を立てる建設業者は、驚くべきことに、全借り上げ期間、30年にわたって新築時の家賃を維持する前提で、収支計画を立てます。このずさんな計画を基にすれば「ローンの返済分を差し引いても毎月数十万円手元に残る」という説明がまかり通ります。
さらに問題なのは、資金を貸し付ける金融機関の姿勢です。30年間家賃が変わらない、という前提で作られた収支計画に異論を挟むことなく、融資を実行しています。本来であれば、ずさんな事業計画に対して、年間数％の家賃の下落を織り込んで、返済計画についても指摘を行うべきです。しかし、形式的審査のみで融資しているという現状が、被害を拡大する一因になっています。融資先が減り続けている地方の金融機関にとって、アパート経営は、数千万円単位の融資実績につながる有望な融資先です。

建設業者にしろ、金融機関にしろ、法的問題はないかもしれませんが、プロとしての職業倫理が問われる、と思います。「儲かりさえすれば、何をやっても許される」と言う時代は、とっくに終わりました。真の「お客様ファースト」とは何なのか、もう一度よく考えてもらいたいと思います。アパート経営バブルがはじけた時、空室率は上昇、家賃はさらに減少し、金融機関の地域からの信頼は地に堕ちてしまいます。皆さんも甘い誘惑にはくれぐれもご注意下さい。

22日の日曜日は、スポーツ盛りだくさんの日でした。色々なスポーツがありました。テレビでもやっていましたので、ご覧になった方も多いと思います。皆さんはどのスポーツをご覧になったでしょうか。
まず、大相撲を見たという人が、一番多かったのではないか、と思います。稀勢の里、初優勝。横綱・白鵬を破って、横綱昇進を決めました。何と19年ぶりの日本人出身の横綱です。1998年夏場所後に昇進した3代目若乃花以来だそうです。驚いてしまいます。稀勢の里の新入幕は18歳3ヶ月で、貴乃花に次ぐスピード出世でしたが、新入幕から73場所、実に12年かかっての横綱昇進は、歴代一番遅い記録です。稀勢の里の言葉です。「結果を残してこそ、あの時があったから、と言える。そうでなければ、ただの過去。夢は見るものじゃない。一番上での景色を見てみたい。」苦労人らしい重い言葉です。
リオのオリンピックで、一躍メジャーになった卓球もありました。全日本選手権。男子は、オリンピックでメダル2つの水谷が9度目の優勝。女子は、オリンピックは補欠で出られなかった平野美宇が優勝。16歳9ヶ月での優勝は史上最年少記録です。オリンピックに出られなかった悔しさをバネに、最年少女王の座を勝ち取りました。平野美宇選手の言葉です。「好感度をアップするために頑張っていたんですけど、試合に勝つのがスポーツ選手。別に嫌われたっていい。」16歳の女の子の言葉です。恐れ入ります。
私の好きなゴルフもありましたが、私は見逃してしまいました。男子ゴルフツアー開幕戦。ＳＭＢＣシンガポール・オープン。優勝したのは、昨年国内シニアツアー賞金王のタイのマークセン。年齢は50歳。ゴルフは年ではありません。マークセンの言葉です。好調の秘訣は「早く寝て、健康的な食事をして、タバコを吸わず、アルコールも飲まない。無理をして出かけず、普通の生活をする。」私も参考にしたいと思います。
私はテレビで何を見たかと言いますと、みなさん意外に思うかもしれませんが、テニスです。やるのはゴルフ、見るのはテニスです。全豪オープン4回戦。錦織対ロジャー・フェデラー。錦織は世界ランク5位、フェデラーは17位。しかし、フェデラーは35歳で全盛期は過ぎましたが、元世界ランク1位、グランドスラム優勝実に17回という、テニス界のレジェンドです。解説者も言っていましたが、スポーツの域を超えて芸術的なプレーの連続で、3時間23分のまさに死闘でした。結果はセットカウント3対2でフェデラーが勝ちました。最終セットまでもつれましたが、内容的には、サービスエース何と24本、フェデラーの圧勝でした。最終5セットの開始前、錦織はメディカルタイムアウトをとって、5分くらい腰のマッサージを受けていましたので、体力的にも精神的にも、限界を超えていたと思います。第1シードのマリーと第2シードのジョコビッチが敗れてチャンスでしたが、錦織のグランドスラム優勝の夢は消えてしまいました。錦織は努力し進化していますが、努力だけでは世界の頂点に立てません。4大大会優勝そして世界ランク1位・世界の頂点に立つためには、何が必要なのでしょうか。それは、生まれ持った才能と運ではないか、と思います。期待したいと思います。
最後に、今日は奥様方も大勢いらっしゃっていますので、夫婦をお題にした川柳を紹介して終わりにしたいと思います。
メシと風呂　どちらにする？　とオレが聞く
「朝起きて　妻はエステで　おれゴミ捨て」
「君の名は？　妻にたずねる　ボケ親父」

先週は諏訪大社に初詣に行って、おみくじを引いたら「吉」だったと言うことで、おみくじの順番の話をしましたが、皆さんは初詣に行ってお賽銭はいくらあげたでしょうか。私は何も考えずに100円上げたんですが、いくら上げるのがいいのか、気になりましたので、又調べてきました。
お賽銭の額を聞く、あるアンケートで「10円」と答えた人が、一番多かったそうですが、お賽銭に10円玉はダメだそうです。その理由は「10円」は「とおえん」とも読むことから「遠い縁」であり、「縁が遠のいてしまう」ということです。
縁起のいいお賽銭の額ですが、ご縁がありますように、ということで5円。10円でも5円が2枚で、重ね重ねご縁がありますように。11円、いいご縁がありますように。あと、15円は十分ご縁。25円は、二重にご縁。41円は、始終いい縁。45円は、始終ご縁。105円は、十分ご縁。115円は、いいご縁。125円は、十二分にご縁。485円は、四方八方からご縁がありますように。そして最後に1万円、円万ということから「円満」に通じるそうです。
ニコニコボックスに毎回のように1万円入れていますが、さすがにお賽銭で1万円と言うのは躊躇してしまいます。
反対に、悪い意味になってしまう金額もあるので注意して下さい。65円、ろくなご縁が無い。75円、何のご縁も無い。85円、やっぱりご縁が無い。500円、これ以上効果（硬貨）がない。500円がダメというのは驚きですが、あくまでこれは、語呂合わせで、その人の感謝の気持ちが何より大事、自分がそのときに供えたい、と思った金額が、一番いいそうです。来年の参考にして下さい。
この間の日曜日の長野日報に、茅野市営の6つの温泉施設の利用者が、前年に比べ5.5%減り、利用料収入も1.6%減った、という記事が載っていました。温泉好きな私としては、大変興味がありましたので、じっくり読ませていただきました。
昨年の4月までは、市内・市外を問わず、料金は大人400円で一律でしたが、4月から料金が改定されました。市内は400円でそのまま、市外の人は600円に大幅に値上げされました。その影響で客離れが進んだそうです。
利用者が大幅に減ったのは、菊沢の望岳の湯と金沢の金鶏の湯です。
望岳の湯は、原村の柳沢、大久保、柏木がすぐ近くで、金鶏の湯は富士見の神戸がすぐ隣ですが、原村、富士見の常連客が、値上げの後、来なくなったそうです。すぐ近くで、毎日くらい通っていたのに、行けなくなった。意地悪をしたようで、かわいそうなことをしてしまったような気がします。
対照的に、縄文の湯は、観光客や登山者が2割以上利用するので、入場者は4%くらい減りましたが、収入は7%近く増えたそうです。
私はよく、北杜市のむかわの湯や延命の湯に行きますが、ずっと以前から市外は市内の倍以上の料金で、今は大人810円です。茅野市は、前は市内・市外、差別無く一律で、大変良いことだと思っていましたので、去年、別料金にするようになって、残念というか、寂しい気持ちがありました。温泉に入るのに、市内も市外も関係ありません。みんなで仲良く、楽しく入ればいいんです。
茅野市は、温泉施設は、「市民の福祉と健康の増進を図る」のが目的で、今回の値上げは、「受益者負担の公平性を図る」のが狙いで、「設置目的を変える予定はない」ということですが、それでいいんでしょうか。茅野市は、観光に力を入れて、観光客の増加を目指す、と言っています。温泉は、観光の魅力ある資源です。市外の方の料金を高くする、と言うことは、「この温泉は市民のためのもので、お前らよそ者は来るな」、と言っているようなものです。料金を、前のように市内・市外を問わず一律にして、観光客の方に、茅野にはいい温泉がたくさんありますから、是非寄って温まって下さい、とＰＲした方が、喜ばれますし、また来てくれると思います。せっかく、はるばる遠くから、茅野に来てくれたんです。温泉くらい安い料金で、楽しんで帰ってもらいましょう。それが、ほんとうの「おもてなし」だと思います。
市長はどう思われるでしょうか。